Договор аренды с самозанятым: особенности, условия и ограничения в 2025 году

Сдача имущества в аренду — один из самых распространенных видов деятельности среди самозанятых. Статус плательщика НПД позволяет гражданину легально получать доход от передачи своего имущества во временное пользование и при этом платить минимальные налоги. Вместе с тем, такие арендные отношения имеют ряд ограничений и специфических требований, причем как для арендодателя, так и для арендатора. В статье рассказываем про особенности договора аренды с самозанятым, объясняем, как обеим сторонам минимизировать собственные риски, а также даем универсальные образцы договоров.

С самозанятыми можно заключать не только договор оказания услуг или договор подряда. По закону плательщики НПД могут выступать как арендаторами, так и арендодателями. Рассмотрим обе роли, чтобы понять, какие особенности и ограничения действуют в каждом случае.

Самозанятый как арендатор
С ролью арендатора все довольно просто. Самозанятый вправе на общих условиях арендовать любое имущество (помещения, оборудование) и использовать его для своей деятельности: мастерить мебель, оказывать косметические услуги, продавать изделия ручной работы и т. д. Регистрация в качестве ИП для заключения договора аренды не требуется.
Тем не менее, на практике нередко возникают сложности из-за предубеждений собственников имущества (чаще всего недвижимости). Некоторые владельцы предпочитают работать только с арендаторами, имеющими статус ИП, и просто отказываются заключать договоры с обычными самозанятыми. В таких случаях «волшебного» решения нет: собственник вправе сдавать помещение кому угодно и принудить его к сотрудничеству невозможно. Для решения проблемы можно попытаться убедить владельца в своей платежеспособности либо оформить ИП, сохранив при этом статус плательщика НПД.

Самозанятый как арендодатель
С ролью арендодателя ситуация гораздо сложнее. Как было отмечено ранее, самозанятый вправе сдавать имущество в аренду, но есть ряд существенных ограничений:

• Лимит дохода. Общий годовой доход от всей деятельности, включая доходы от аренды, не должен превышать 2.4 млн. рублей.
• Ограничения по объектам аренды. Самозанятый вправе сдавать имущество, кроме объектов, по которым НПД применять нельзя. Причем в зависимости от объекта, действуют свои особенности и ограничения.

Отметим, что запрет на выполнение работ или оказание услуг текущему (и бывшему в течение 2 лет после увольнения) работодателю на аренду не распространяется. Аренда — это передача имущественных прав, а не оказание услуги или выполнение работы, поэтому сотрудник компании может одновременно быть арендодателем, сдавая в пользование свое имущество. В таком случае бизнес не выступает налоговым агентом и не обязан удерживать НДФЛ с арендных платежей.

На практике в аренду чаще всего сдают недвижимость и транспортные средства, поэтому далее рассмотрим нюансы именно этих договоров.

Самозанятые могут сдавать в аренду исключительно жилые объекты. К таковым относятся квартиры, комнаты, дома и иные помещения, пригодные для постоянного проживания граждан. 

Доход от аренды облагается НПД, ставка которого составляет 4%, если арендатор физлицо, и 6%, если договор заключен с компанией или ИП. При этом самозанятый платит налог самостоятельно, поэтому у арендатора (будь то компания или ИП) не возникают обязанности налогового агента.

При наличии письменного согласия арендодателя самозанятый может сдавать недвижимость в субаренду. Однако плата по субаренде не считается доходом от деятельности самозанятого, поэтому облагается НДФЛ по ставке 13%.

Сдаваемое самозанятым жилое помещение разрешено использовать не только для проживания. В связи с этим нередко компании арендуют квартиры под склад документов — это не запрещено, но поскольку помещение используется в хозяйственной деятельности, арендодатель теряет право применять НПД, а организация-арендатор становится налоговым агентом и обязана удерживать 13% НДФЛ.

Что касается нежилых помещений (апартаменты, гаражи, земельные участки, склады, торговые точки, производственные или складские площади), то сдавать их в аренду и субаренду плательщикам НПД строго запрещено. В таком случае есть только два варианта, как делать это легально:

• Сохранить статус самозанятого и сдавать нежилую недвижимость в качестве простого физического лица с уплатой НДФЛ 13%. Вариант подойдет для разовой сдачи объекта в аренду, но если действовать так на постоянной основе, есть риск, что налоговая признает подобное поведение незарегистрированной предпринимательской деятельностью. Для гражданина это чревато штрафами, доначислением налогов и иными неблагоприятными последствиями.

• Зарегистрировать ИП и перейти на УСН. Вариант совершенно легальный и безопасный, подойдет для сдачи любой недвижимости в аренду на постоянной основе. Однако статус плательщика НПД в таком случае будет утрачен.

• Отметим, что в 2025 году в Госдуму был внесен законопроект № 1 010 973−8, который предлагает разрешить самозанятым сдавать в аренду нежилые помещения. Если изменения будут приняты, доход от сдачи в аренду коммерческой недвижимости также станет объектом налогообложения по НПД. Однако на момент публикации статьи закон не принят (и нет гарантии, что это произойдет), поэтому действуют прежние ограничения по разрешенным для сдачи в аренду объектам. 

Условия и особенности договора 
Специальных требований к договору аренды недвижимости, где самозанятый выступает арендодателем, а организация арендатором, нет, поэтому руководствоваться следует общими положениями ГК РФ. При этом содержание договора во многом зависит от того, с какой целью он заключается. Чаще всего компании арендуют жилье для проживания своих сотрудников, поэтому в качестве примера рассмотрим именно эту ситуацию.

Рекомендуем предусмотреть в договоре следующие положения:

• Статус арендодателя. Необходимо указать, что собственник квартиры является плательщиком НПД, а также предусмотреть обязанность уведомить арендатора, если статус изменится. Это защитит компанию-арендатора от налоговых рисков, связанных с неисполнением обязанностей налогового агента.

• Описание объекта и правовой статус. Необходимо зафиксировать предмет договора: адрес, площадь, этаж, количество комнат, а также право собственности арендодателя с подтверждением выпиской из ЕГРН. Также важно обозначить отсутствие обременений и зарегистрированных жильцов.

• Назначение аренды. В договоре следует прямо указать цель использования помещения. Например, жилье предоставляется для проживания сотрудников. Такой пункт договора снижает риски, связанные с юридической корректностью использования помещения.

• Состав имущества. В договоре или акте приема-передачи нужно перечислить все имущество, которое передается вместе с квартирой: мебель, техника и оборудование. Кроме этого, необходимо зафиксировать имеющиеся недостатки. Чем более детально будет описано состояние квартиры, тем с меньшим риском возникнут споры при возврате недвижимости.

• Арендная плата и порядок расчетов. В договоре нужно прописать размер ежемесячной арендной платы, условия включения коммунальных услуг и порядок оплаты отдельных ресурсов по показаниям приборов учета.

• Срок аренды и продление. В договоре обязательно указываются даты начала и окончания аренды. Максимальный срок аренды законом не ограничен, поэтому если планируется длительное сотрудничество, можно предусмотреть возможность автоматического продления на тех же условиях.

• Ответственность сторон. При желании можно установить штрафы и неустойки за нарушение сроков оплаты, несвоевременный возврат квартиры или невыполнение обязанностей по содержанию помещения. Также следует обозначить порядок передачи юридически значимых сообщений между сторонами.

К договору обычно прикладывают копии паспортов арендатора и арендодателя, выписку из ЕГРН, акт приема-передачи.

Скачать образец договора вы можете на нашем сайте. Шаблон является универсальным, поэтому его легко адаптировать под условия и обстоятельства конкретной ситуации.

Самозанятый вправе сдавать в аренду свой автомобиль организациям или индивидуальным предпринимателям. Существует два основных вида договора аренды: без экипажа и с экипажем.

Аренда без экипажа означает, что арендатор получает исключительно автомобиль, который может использовать для своих целей — перевозки сотрудников, доставки грузов или других служебных задач. Самозанятый передает машину, но не управляет ею — этим занимаются иные лица, назначенные арендатором. 

Аренда с экипажем включает предоставление автомобиля вместе с услугами по управлению и технической эксплуатации. Если арендодатель самозанятый, то он лично управляет машиной, поскольку иметь в штате наемных сотрудников ему запрещено. 

Чтобы снизить налоговые риски от переквалификации договора, аренду с экипажем лучше оформлять только для разовых задач и максимально избегать любых признаков, указывающих на трудовой характер правоотношений. 
Отметим, что арендоваться может не вся машина, а лишь ее часть. Например, организация может использовать двери автомобиля для размещения рекламы. 

Условия и особенности договора 
Как и в случае с недвижимостью, при передаче во временное пользование транспортного средства особых требований к договору аренды законом не предъявляется, а условия во многом зависят от обстоятельств конкретного случая. В качестве основных условий договора рекомендуем включить следующее:

• Налоговый статус арендодателя. Равно как и с недвижимостью, для минимизации налоговых рисков организации, важно прописать, что арендодатель является плательщиком НПД, а также обязать его уведомлять арендатора об утрате статуса.

• Предмет аренды. Детально опишите передаваемый автомобиль: марку, модель, VIN, государственный номер, цвет, категорию и год выпуска.

• Срок аренды. В зависимости от целей, это может быть определенный период или бессрочная аренда с периодической пролонгацией.

• Передача и прием автомобиля. В акте приема-передачи автомобиля, который является приложением к договору, следует обозначить техническое состояние транспортного средства и все имеющиеся дефекты.

• Арендная плата и порядок расчетов. Чтобы избежать споров и разногласий по оплате, следует закрепить размер платежа, способ и сроки его внесения.

• Содержание автомобиля. В договоре нужно определить, кто отвечает за текущее содержание транспортного средства, несет расходы на страхование, ремонт, топливо и т. д.

• Ответственность сторон. Помимо штрафов и неустойки за несвоевременное внесение платежей или возврат автомобиля, следует обозначить порядок возмещения ущерба в случае повреждения или уничтожения транспортного средства.

Образец договора аренды транспортного средства вы можете скачать на нашем сайте. Шаблон договора является универсальным, поэтому перед заключением договора вы сможете легко адаптировать его под собственные нужды.

При оплате самозанятому товаров, работ, услуг или имущественных прав организации нужно получить от него специальный чек, сформированный через мобильное приложение «Мой налог».  

Однако с куда более серьезными последствиями рискует столкнуться организация. Во-первых, без чека не получится доказать, что оплата была произведена самозанятому. Следовательно, у организации возникнут обязанности налогового агента — если не удержать НДФЛ и не сдать отчетность, организацию оштрафуют.

Во-вторых, чек является обязательным условием для учета понесенных расходов и уменьшения налогооблагаемой базы. Без чека компания будет вынуждена платить налоги в полном объеме.

Специальных требований к оформлению чека при получении оплаты по договору аренды нет. Главное — корректно указать полную сумму платежа, а также внести данные арендатора (ИНН для ИП либо ИНН и наименование для компании). Не будет лишним прописать период, за который получены деньги. Например, «Аренда квартиры с 01.05.25 по 31.12.25». 

Таким образом, чтобы безопасно и без налоговых рисков арендовать имущество у самозанятого, важно использовать корректно составленный договор с детальной проработкой всех условий сотрудничества. Скачать образец такого договора вы можете на нашем сайте — после этого вам останется просто адаптировать его под конкретную ситуацию.